Eine Bewertung ist keine Zahl, die man abliest, sondern eine begründete Einschätzung. Je nach Objekt und Zweck kommen unterschiedliche Methoden zum Einsatz. Diese drei sollten Sie kennen.
Hedonische Bewertung (Vergleichswert)
Hedonische Modelle vergleichen Ihre Immobilie statistisch mit tatsächlich gehandelten Objekten: Lage, Fläche, Baujahr, Zustand, Aussicht, Mikrolage. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in gut dokumentierten Märkten liefern sie eine solide Grundlage. Banken nutzen sie standardmässig.
Grenze: Besonderheiten, die das Modell nicht kennt – etwa ein aussergewöhnlicher Ausbau oder eine laute Strasse direkt vor dem Schlafzimmer – erfasst es nur ungenügend. Deshalb gehört eine Besichtigung dazu.
Ertragswert
Bei Renditeliegenschaften zählt, was die Immobilie einbringt. Die nachhaltig erzielbaren Mieterträge werden mit einem Kapitalisierungssatz in einen Wert umgerechnet. Kleine Änderungen am Satz bewirken dabei grosse Wertunterschiede – deshalb ist dessen Begründung der Kern jeder Ertragswertschätzung.
Realwert (Sachwert)
Der Realwert addiert Landwert und Gebäudewert (Neubaukosten abzüglich Altersentwertung). Er eignet sich für spezielle Objekte, für die es kaum Vergleiche gibt, und als Plausibilitätsprüfung. Für den Verkaufspreis allein ist er selten massgebend: Der Markt bezahlt nicht, was etwas gekostet hat, sondern was es wert ist.
| Objekt | Hauptmethode | Ergänzend |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Hedonisch | Besichtigung, aktuelle Angebote |
| Einfamilienhaus | Hedonisch | Realwert |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Hedonisch für Einzelwohnungen |
| Gewerbeobjekt | Ertragswert | Marktmieten-Analyse |
Warum Bewertungen auseinanderliegen
Banken bewerten vorsichtig, weil sie Kredite absichern. Verkaufsorientierte Schätzungen fallen manchmal zu optimistisch aus, um ein Mandat zu gewinnen. Eine gute Bewertung nennt deshalb eine Spanne, die Annahmen dahinter und die Argumente, mit denen Sie in die Verhandlung gehen können.
Tipp: Fragen Sie bei jeder Bewertung nach den Vergleichsobjekten. Eine seriöse Einschätzung kann diese offenlegen.
Unsere Ratgeber-Beiträge dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.
