Viele Kaufinteressentinnen und -interessenten sind überrascht, dass ihre Bank eine Finanzierung ablehnt, obwohl die heutige Zinsbelastung problemlos tragbar wäre. Der Grund liegt in der Berechnungsweise, die in der Schweiz üblich ist.
Die Tragbarkeitsrechnung
Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zins – meist rund 5 % auf die gesamte Hypothek. Dazu kommen Nebenkosten (häufig 1 % des Kaufpreises pro Jahr) und die Amortisation der zweiten Hypothek. Die Summe soll in der Regel nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Ein vereinfachtes Beispiel
| Kaufpreis | CHF 1'000'000 |
| Eigenkapital (20 %) | CHF 200'000 |
| Hypothek | CHF 800'000 |
| Kalk. Zins 5 % | CHF 40'000 |
| Nebenkosten 1 % | CHF 10'000 |
| Amortisation 2. Hypothek (CHF 150'000 über 15 Jahre) | CHF 10'000 |
| Jährliche Belastung | CHF 60'000 |
|---|---|
| Benötigtes Bruttoeinkommen (⅓-Regel) | CHF 180'000 |
Die genauen Werte variieren je nach Bank. Das Beispiel dient der Orientierung.
Eigenkapital: 20 %, davon mindestens 10 % «hart»
Üblich sind mindestens 20 % Eigenmittel. Mindestens die Hälfte davon – also 10 % des Kaufpreises – muss aus sogenannt harten Eigenmitteln stammen, etwa Erspartem, Wertschriften oder Säule 3a. Guthaben aus der Pensionskasse (2. Säule) zählen nicht zu diesem harten Teil, können aber für den Rest eingesetzt werden.
Vorbezug oder Verpfändung der Pensionskasse?
- Vorbezug: Das Geld wird ausbezahlt und erhöht das Eigenkapital. Dafür sinken die Vorsorgeleistungen, und der Bezug wird separat besteuert.
- Verpfändung: Das Guthaben bleibt in der Pensionskasse und dient der Bank als Sicherheit. Die Hypothek ist höher, die Vorsorge bleibt intakt.
Welche Variante sinnvoll ist, hängt von Alter, Einkommen und Vorsorgesituation ab. Lassen Sie sich hierzu individuell beraten.
Unsere Rolle
Dank langjähriger Beziehungen zu über 30 Banken können wir Finanzierungsanfragen gezielt platzieren und Angebote vergleichbar machen. Die Entscheidung über die Kreditvergabe liegt immer bei der Bank.
Unsere Ratgeber-Beiträge dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.
